Các hình thức kinh doanh bất động sản có “muôn hình vạn trạng” và luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro sau những món lợi nhuận khổng lồ. Dưới đây là những điều mà người kinh doanh bất động sản cần biết để chốt đơn an toàn.
1. Xác định được mục đích mua
Trước khi bắt tay đi tìm những mảnh đất màu mỡ, người kinh doanh cần phải suy nghĩ đến là: mua để làm gì? Việc xác định mục tiêu mua nhà đất ngay từ đầu sẽ giúp người mua lên kế hoạch đầu tư cho phù hợp:
Mua nhà đất để bán
Đây là loại hình lợi nhuận cao dành cho nhà đầu tư có số vốn lớn. Bên cạnh đó người mua phải kiểm tra kỹ pháp lý bất động sản, lên kế hoạch tài chính để trả góp trong nhiều năm (đối với dự án hình thành trong tương lai) hay trả hết trong một lần.
Mua nhà đất để cho thuê
Chi phí đầu tư cho kinh doanh loại hình này sẽ rất cao, đặc biệt là bất động sản nghỉ dưỡng. Ngoài tiền chi mua bất động sản còn phải đầu tư bộn tiền vào khâu thiết kế nội thất nhà cửa. Ở hình thức này, hàng tháng người đầu tư sẽ có thêm khoản thu nhập thụ động chảy vào tài khoản của mình. Tuy nhiên, chủ nhà phải đối mặt với những vấn đề tìm kiếm và quản lý người thuê nhà, bảo quản nội thất, bảo trì sửa chữa định kỳ,….
Thuê nhà rồi cho thuê lại
Hình thức này tương tự như mua nhà đất để cho thuê. Tuy nhiên các khoản chi phí ban đầu được nhẹ gánh hơn do nhà đầu tư chỉ phải trả phí thuê, thay vì bỏ một số tiền lớn để sở hữu bất động sản lâu dài. Tuy nhiên hình thức này đòi hỏi nhà đầu tư phải có kỹ năng tốt để đàm phán và làm việc với hai bên chủ nhà và người thuê.
Mua để ở hoặc làm của để dành
Giá nhà đất luôn có xu hướng tăng dần theo thời gian. Do đó, hầu hết người Việt đều tích góp và tích lũy dưới dạng bất động sản để làm tài sản nghỉ hưu hoặc của để dành cho thế hệ sau.
2. Kiểm tra tính pháp lý
Để tránh rủi ro mất tiền, người kinh doanh bắt buộc phải có độ hiểu biết pháp lý và kiểm tra kỹ các giấy tờ liên quan bất động sản. Những loại giấy tờ mà bạn cần phải xem xét trước khi mua là: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng hoặc sổ đỏ) , giấy phép đầu tư của dự án, giấy phép xây dựng,… Ngoài ra một phương thức khác để xác nhận là bạn có thể lên chính quyền địa phương để kiểm tra độ chính xác của các giấy tờ trên, cũng như tìm hiểu quy hoạch hoặc để “né” nhà đất đang dính tranh chấp, dự án chung cư chưa được cấp phép xây dựng.
3. Tìm hiểu về chủ đầu tư
Khi mua dự án bất động sản, nhà đầu tư nhất định không thể bỏ qua việc tìm hiểu chủ đầu tư. Nếu chủ đầu tư uy tín có những dự án bàn giao đều được review tốt trên thị trường sẽ giúp người mua đánh giá được năng lực và cảm thấy yên tâm hơn khi xuống tiền.
4. Vị trí và cơ sở hạ tầng
Vị trí là một trong những yếu tố quan trọng để quyết định khả năng sinh lời của bất động sản. Một vị trí sở hữu giao thông thuận tiện, gắn liền với các tiện ích như không gian xanh, gần chợ, trung tâm y tế chất lượng cao,… bao giờ cũng mang lại giá trị cao hơn những khu vực heo hút không có dân cư sinh sống.
Bên cạnh các yếu tố trên, người mua cũng cần quan sát hạ tầng, an ninh xung quanh. Ví dụ như hàng xóm kề cận thân thiện không, các vấn đề tệ nạn xã hội của khu vực như thế nào hoặc đường xá có bị ngập sâu vào những mùa mưa lớn hay không.
5. Định giá dự án
Để lên kế hoạch ngân sách phù hợp và tránh việc mua “hớ” – bỏ nhiều tiền hơn so với giá trị của nhà đất, nhà đầu tư cần biết một số phương thức định giá bất động sản dưới đây:
Phương pháp so sánh giá trực tiếp: là phương pháp phổ biến và phù hợp cho cả bất động sản mới và cũ, thường được áp dụng đối với bất động sản đã có sẵn. Để áp dụng phương pháp này, nhà đầu tư cần tìm giá bán gần nhất của nhà, đất ở khu vực lân cận hoặc có đặc điểm tương tự để ước tính giá trị thực của bất động sản sắp sở hữu.
Phương pháp dựa theo chi phí: phương pháp này phù hợp với các dự án xây mới. Trong đó, tổng giá trị bất động sản sẽ bằng giá đất cộng với các chi phí liên quan đến xây dựng nhà ở.
Phương pháp dựa theo thu nhập: phương pháp này dựa vào dòng tiền dự kiến thu vào hàng năm để tính ra giá trị của bất động sản đó. Mặt hạn chế của phương pháp này là các tham số tính toán đòi hỏi tính chính xác cao nên thường kết quả tính toán sẽ có sai số so với thực tế. Phương pháp này thường được áp dụng đối với các bất động sản cho thuê.
6. Đòn bẩy tài chính và quản trị rủi ro
Việc lên kế hoạch tài chính và kiểm soát năng lực thanh toán là điều rất quan trọng trước khi mua bất động sản. Phần lớn các nhà đầu tư không “trả đứt” khoản thanh toán trong một lần mà thường tận dụng đòn bẩy tài chính. Người mua chỉ cần có một khoản tiền khoảng 30 – 70% giá trị bất động sản cần mua, số tiền còn lại sẽ được trả góp theo tiến độ của ngân hàng.
Ngay cả các nhà kinh doanh bất động sản “lão làng” cũng dễ bị đánh bại nếu sử dụng đòn bẩy quá mức trong thời điểm thị trường bất lợi và tình trạng thiếu thanh khoản. Do đó hãy chắc chắn rằng bạn hiểu rõ tính chất của các khoản vay này và tránh sử dụng đòn bẩy quá mức. Để giảm thiểu rủi ro khi đi vay, bạn nên tìm hiểu kỹ những thông tin sau:
– Lãi suất: Bạn cần xem xét kỹ các tỷ lệ lãi suất cố định, lãi suất thả nổi, lãi suất hỗn hợp,.. của gói vay. Lưu ý rằng mỗi gói vay đều có rủi ro riêng và bạn cần nghiên cứu từng cẩn thận. Ví dụ như lãi suất thả nổi có thể thay đổi bất kỳ lúc nào do các lực lượng thị trường vốn thúc đẩy và người vay phải chấp nhận bất kỳ biến động tỷ lệ lãi suất trong thời hạn cho vay.
– Lưu ý về các điều khoản, điều kiện và các khoản phí khác mà người cho vay cầm cố.
– Tìm hiểu tỷ lệ cho vay của tất cả ngân hàng để tìm lãi suất thấp và các điều khoản tốt hơn.
Ngoài ra theo lời khuyên từ các chuyên gia, để kiểm soát rủi ro biến động của lãi suất người mua chỉ nên vay 20 – 30% giá trị căn nhà, tuyệt đối không vay quá 50%. Song song đó, người mua cần cân đối thu nhập để có phương án trả nợ phù hợp.
“Nhà đầu tư nên tính toán sao cho tiền trả không vượt quá 50% tổng thu nhập hàng tháng của gia đình.”, ông Phan Công Chánh – chuyên gia bất động sản cá nhân.
7. Quan tâm xu hướng thị trường bất động sản
Giá trị bất động sản luôn chịu tác động bởi các xu hướng của thị trường. Do đó để nắm bắt các cơ hội và xuống tiền ở những phân khúc sinh lời cao, nhà đầu tư phải cực kỳ nhạy thông tin và nhận thức tốt về các xu hướng mới. Điển hình như:
– Báo cáo giá nhà tại các khu vực
– Báo cáo mức độ quan tâm của người mua bất động sản
– Số lượng công trình mới, những dự án sắp mở bán, dự án sắp bàn giao,… trong năm hiện hành
– Lãi suất cho vay của các ngân hàng
– Khu vực sốt đất
– Nhà, đất bị tịch thu
– Các chính sách, quy hoạch của địa phương.
